天天觀天下！推廣商品房“雙預(yù)告”線上辦 這些熱點(diǎn)問(wèn)題官方釋疑

3月15日，寧波市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)布消息，全面推行商品房“雙預(yù)告”(預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記)線上辦理，實(shí)施全程網(wǎng)辦。

作為保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益、防止“一房二賣”等風(fēng)險(xiǎn)防范的法定手段，預(yù)告登記對(duì)買賣雙方意義重大。昨天媒體刊發(fā)相關(guān)報(bào)道后，引發(fā)市民廣泛關(guān)注，不少人通過(guò)“寧波晚報(bào)”官方微信和寧波晚報(bào)地產(chǎn)微信號(hào)“寧波樓市報(bào)道”留言，提出相關(guān)問(wèn)題。我們整理了網(wǎng)友反映比較典型的問(wèn)題，請(qǐng)寧波市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人作了權(quán)威答復(fù)。

(資料圖)

問(wèn)題一：在購(gòu)房合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案后，還有必要辦預(yù)告登記嗎？?jī)烧叩男Яτ惺裁磪^(qū)別？

答：首先，預(yù)告登記制度是一項(xiàng)法律明確的制度，而網(wǎng)簽備案是基于行政監(jiān)管需要出臺(tái)的一個(gè)政策性文件。從法律效力來(lái)講，效力層級(jí)不一樣。一個(gè)是法律，一個(gè)是政策，在同步去推行這兩項(xiàng)制度時(shí)，可以發(fā)揮不同效力層級(jí)之間的制度協(xié)同作用。

其次，預(yù)告登記的立法初衷和網(wǎng)簽備案的政策出臺(tái)目的一致，都是為了解決預(yù)售商品房交易中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。從實(shí)際效能來(lái)看，兩者確實(shí)有一定功能上的重疊，但是預(yù)告登記制度因?yàn)橛忻鞔_的法律規(guī)則和法律依據(jù)，能夠在發(fā)生法律糾紛時(shí)，提供明確的法律依據(jù)或法律保障。

問(wèn)題二：買了期房后，什么時(shí)間可以辦理預(yù)告登記？是否在合同網(wǎng)簽備案之后、交付辦理產(chǎn)權(quán)證之前都可以？

答：如果是按揭買的期房，預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記因?yàn)橐喜⑥k理，除購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案外，還需按揭銀行(包括公積金中心)銀行方面那邊的借款合同和抵押合同簽署后方可辦理。

符合辦理?xiàng)l件的，在房子沒(méi)交付、開(kāi)發(fā)商辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書之前，都可辦理“雙預(yù)告”登記。

問(wèn)題三：買期房后辦理預(yù)告登記，到哪里辦？需要準(zhǔn)備哪些材料？

答：可以全程網(wǎng)辦。如果是全款買的期房，可以通過(guò)登錄浙里辦，搜索“不動(dòng)產(chǎn)智治”，進(jìn)入后選擇“預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記”，全流程網(wǎng)上辦理；如果是按揭購(gòu)房，可由按揭銀行線上辦理。

需要準(zhǔn)備的材料，主要包括身份證明、已備案的商品房預(yù)售合同、按揭合同等，詳細(xì)材料清單已在寧波市自然資源和規(guī)劃局門戶網(wǎng)站上公布，相關(guān)附件表格可供下載，網(wǎng)站地址：http://zgj.ningbo.gov.cn/art/2023/3/13/art_1229553793_58963489.html

問(wèn)題四：買了期房辦理預(yù)告登記，需要開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)嗎？如果開(kāi)發(fā)商不申請(qǐng)辦理預(yù)告登記，購(gòu)房人能否自行辦理？

答：如果開(kāi)發(fā)商不申請(qǐng)辦理預(yù)告登記，符合下列情形的，可由購(gòu)房人單方申請(qǐng)：

(1)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人訂立商品房買賣合同，且合同中有關(guān)于預(yù)告登記的約定條款的，如開(kāi)發(fā)商未按照約定與購(gòu)房人申請(qǐng)預(yù)告登記，購(gòu)房人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記；

(2)開(kāi)發(fā)商在預(yù)測(cè)繪成果備案時(shí)已進(jìn)行預(yù)告登記申請(qǐng)備案，授權(quán)同意由受讓方(購(gòu)房人)單方申請(qǐng)預(yù)告登記，購(gòu)房者提供開(kāi)發(fā)商出具的《授權(quán)同意書》可單方申請(qǐng)登記。

(3)開(kāi)發(fā)商未進(jìn)行預(yù)告登記申請(qǐng)備案，但買賣雙方在簽訂買賣合同環(huán)節(jié)一并簽署了相應(yīng)的預(yù)告登記約定書、約定由購(gòu)房人單方辦理的。

在預(yù)告登記全面推行前已買了期房的購(gòu)房人，商品房買賣合同中一般沒(méi)有關(guān)于預(yù)告登記的約定條款，開(kāi)發(fā)商在預(yù)測(cè)繪成果備案時(shí)也未作預(yù)告登記申請(qǐng)備案，這種情況下，需要開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)才能辦理預(yù)告登記，否則無(wú)法辦理。

問(wèn)題五：按揭購(gòu)買了二手房，該如何辦理預(yù)告登記？

答：按揭購(gòu)買二手房的“雙預(yù)告”登記，目前只支持線下窗口辦理，且需買賣雙方同時(shí)到場(chǎng)，線上的辦理模塊正在開(kāi)發(fā)中。

問(wèn)題六：二手房交易中，買方辦了預(yù)告登記后違約，又不配合撤銷預(yù)告登記，這種情況下，賣方權(quán)益怎么保障？

答：根據(jù)《民法典》第221條規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅，或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效、被撤銷、被解除等導(dǎo)致債權(quán)消滅的，可由賣方憑債權(quán)消滅的材料(人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書)及其他相關(guān)材料申請(qǐng)注銷登記。

問(wèn)題七：預(yù)告登記的效力在什么情況下會(huì)自動(dòng)解除？

答：根據(jù)目前相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，預(yù)告登記失效后，需要依申請(qǐng)辦理注銷登記，不存在自動(dòng)解除的情況。申請(qǐng)注銷登記的主體，為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的預(yù)告登記權(quán)利人或生效法律文書記載的當(dāng)事人。

預(yù)告登記當(dāng)事人協(xié)議注銷預(yù)告登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)為買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議的雙方當(dāng)事人。

問(wèn)題八：二手房交易中，簽了合同后、過(guò)戶前被司法查封的，能否辦理預(yù)告登記？

答：不能。

問(wèn)題九：二手房如果有抵押，是否可以辦理預(yù)告登記？

答：可以。

問(wèn)題十：辦理預(yù)告登記要收費(fèi)嗎？

答：按照《國(guó)家發(fā)展改革委財(cái)政部關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，免收不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記費(fèi)用。

寧波晚報(bào)記者周科娜 通訊員朱寧溪

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