買新房可先查房子質量 北京購房首設“業(yè)主查驗”流程

10月9日，新京報記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會官網獲悉，《北京市住宅工程質量分戶驗收和業(yè)主查驗管理辦法（征求意見稿）》正面向社會公開征求意見，至2023年10月13日結束。記者留意到，此次征求意見稿除了明確要加強分戶驗收外，新房項目首次規(guī)定了業(yè)主查驗這一流程。這意味著，業(yè)主在交房前可以仔細查看自己購買的房子有沒有問題，發(fā)現問題后可及時和開發(fā)商溝通。

建設單位應提前7日通知業(yè)主查驗

(資料圖片僅供參考)

《征求意見稿》稱，為進一步加強住宅工程質量管理，壓實工程參建各方主體責任，保障住宅主體結構安全和主要使用功能，減少質量缺陷，提升住宅品質，根據《建設工程質量管理條例》《北京市建設工程質量條例》《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收規(guī)定》等法規(guī)和規(guī)定，結合本市實際，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會制定了《北京市住宅工程質量分戶驗收和業(yè)主查驗管理辦法（征求意見稿）》?，F向社會公開征求意見。

《征求意見稿》明確，住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設單位組織設計、施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結構和單位（子單位）工程竣工驗收前，依據國家和本市有關工程建設標準、設計文件、施工合同等，對住宅及相關公共部位的實體質量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。

目前新房在收房的時候，業(yè)主們拿到鑰匙也要有驗房環(huán)節(jié)，合格簽字后才收房。那么《征求意見稿》里這個住宅工程業(yè)主查驗，也就是業(yè)主查驗有何不同？這里指的是建設單位在工程竣工驗收前，組織購房業(yè)主（業(yè)主授權人），依據國家和本市有關工程建設標準、設計文件、購房合同等，對住宅及相關公共部位實體質量、空間凈尺寸和主要使用功能等進行的查驗活動。

其中，分戶驗收分兩個階段組織實施，第一階段安排在主體結構分部工程驗收前，第二階段安排在單位（子單位）工程竣工驗收前。分戶驗收綜合運用觀感目測、實體測量、功能性檢測等方法手段，逐戶、逐間進行驗收并留存資料。分戶驗收資料由建設單位留存?zhèn)洳椋鏅n期限自辦結工程竣工驗收備案之日起算，不低于2年。在組織業(yè)主查驗前，建設單位將第二階段分戶驗收影像資料按戶分發(fā)業(yè)主，鼓勵以二維碼、手機APP等信息化方式分發(fā)。對符合業(yè)主查驗條件的住宅工程，建設單位應及時、分批組織業(yè)主查驗，并提前7日正式通知業(yè)主，告知業(yè)主查驗具體安排、攜帶證件材料、查驗主要內容及注意事項。

業(yè)主可對住宅實體質量、尺寸、主要使用功能等查驗

關于業(yè)主查驗，按照自愿原則，可由業(yè)主本人或授權他人參與查驗。業(yè)主授權他人參與查驗的，應提供書面授權書。業(yè)主查驗，可由親屬或他人陪同參與查驗，總人數不超過3人。業(yè)主逾期未參與查驗的，視同主動放棄。業(yè)主（業(yè)主授權人）依據國家和本市有關工程建設標準、設計文件、購房合同等，參照建設單位分發(fā)的第二階段分戶驗收影像資料，對所購住宅及相關公共部位實體質量、空間凈尺寸和主要使用功能進行查驗。

《征求意見稿》稱，查驗過程中，查驗組應耐心細致解疑釋惑，如實記錄查驗情況，查驗成果經查驗雙方共同簽字確認，形成問題銷項臺賬。建設單位需要根據銷項臺賬，組織維保力量進行問題整改，對短期能完成的，及時整改到位，對需要一定期限的，主動解釋說明，約定維修完成時限，對臺賬逐一銷項，形成問題整改臺賬，由建設單位留存?zhèn)洳椤?/p>

監(jiān)督機構應加強業(yè)主查驗的監(jiān)督抽查

《征求意見稿》明確，監(jiān)督機構應加強業(yè)主查驗工作的監(jiān)督抽查，對查驗活動中查實存在下列行為之一的，責令改正，并移交本級行政執(zhí)法部門。行政執(zhí)法部門依據記分標準，對責任單位進行信用記分處理。對業(yè)主查驗中查實的違反建設工程質量管理行為，責令改正并依法依規(guī)作出處罰。比如，未達到查驗條件，倉促組織業(yè)主查驗，引發(fā)群訪群訴的；未按要求提前通知業(yè)主、查驗組不認真履行職責，激化矛盾的；臺賬不實、銷項弄虛作假、問題整改推諉扯皮的。

當然，對業(yè)主（業(yè)主授權人）在查驗活動中提出與客觀事實不符或超出國家和本市有關工程建設標準、設計文件、購房合同的訴求，經建設單位與業(yè)主（業(yè)主授權人）協(xié)商又不能達成一致的，可按購房合同約定的爭議解決途徑處理。

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