濟(jì)南住建局再出購(gòu)房新政 購(gòu)房者持續(xù)觀望

濟(jì)南房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2019年上半年微漲之后，從8月份開(kāi)始，逐月下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2019年12月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，濟(jì)南無(wú)論是新房還是二手房，環(huán)比價(jià)格均有下跌。其中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.8%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%。

經(jīng)歷了“灰色下半年”之后，歲末，房企將要打起促銷(xiāo)戰(zhàn)，沖擊年度業(yè)績(jī)。

2019年12月，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范全市新建商品房委托銷(xiāo)售行為的通知》，明確要堅(jiān)決打擊查處承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)變相收取購(gòu)房人傭金，向購(gòu)房人收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)、入會(huì)費(fèi)、誠(chéng)意金、服務(wù)費(fèi)、電商費(fèi)”等不計(jì)入房款費(fèi)用的行為。

連日來(lái)，記者走訪了濟(jì)南海爾產(chǎn)城創(chuàng)云世界、電建 悅府、山鋼鴻悅?cè)A府、中鐵錦悅名筑等多個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)目售樓處均訪客較少，且已不見(jiàn)以“團(tuán)購(gòu)、會(huì)員、電商”等為名的優(yōu)惠促銷(xiāo)。

濟(jì)南市住建局方面表示，禁令主要是打擊部分新建商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，假借“享受優(yōu)惠”名義，實(shí)質(zhì)為“亂收費(fèi)”的市場(chǎng)亂象，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境。

銷(xiāo)售不越雷池

“現(xiàn)在購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)比較簡(jiǎn)單，全款、定房、按時(shí)首付直接享受折扣就行了，”濟(jì)南海爾產(chǎn)城創(chuàng)云世界一位置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)。

置業(yè)顧問(wèn)指點(diǎn)著項(xiàng)目沙盤(pán)向記者介紹，“現(xiàn)在正在賣(mài)的是項(xiàng)目二期，總共5棟樓，484套，戶(hù)型從90平方米~200平方米都有。再向南邊是三期、四期，由于拿地價(jià)格比較高，往后房子賣(mài)得肯定比現(xiàn)在貴。”

售樓處休息區(qū)有一促銷(xiāo)展板，顯示認(rèn)購(gòu)可享優(yōu)惠，但記者被告知活動(dòng)已經(jīng)結(jié)束。“現(xiàn)在買(mǎi)房一次性付款可以享受96折，交定金再優(yōu)惠1%，7天交齊首付還能優(yōu)惠1%，而且預(yù)售指導(dǎo)價(jià)是17032元/平方米，現(xiàn)在優(yōu)惠價(jià)是16350元/平方米”。

而在電建 悅府項(xiàng)目售樓處，置業(yè)顧問(wèn)則直言，“前些天，住建局下通知，誰(shuí)也不敢頂風(fēng)作案，現(xiàn)在優(yōu)惠力度其實(shí)也挺大的。”

據(jù)介紹，電建 悅府項(xiàng)目位于歷城區(qū)洪家樓片區(qū)，多年未有新房供應(yīng)，因此項(xiàng)目定價(jià)較高，均價(jià)約為21000元/平方米。該項(xiàng)目共有11棟住宅樓，共925戶(hù)，以改善需求為主。

同樣，置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，“預(yù)定房99折，三天內(nèi)交首付99折，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠99折，全款貸款再享受99折，總共4個(gè)99折，位置較好的房源最終優(yōu)惠完單價(jià)21356元/平方米。”

山鋼鴻悅?cè)A府同樣位于歷城區(qū)洪家樓片區(qū)，與電建 悅府相距約1.3公里，兩者存在直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，山鋼鴻悅?cè)A府尚未開(kāi)盤(pán)，但預(yù)計(jì)均價(jià)更高。

資料顯示，山鋼鴻悅?cè)A府整個(gè)項(xiàng)目占地面積28000平方米，建筑面積150000平方米，容積率為3.80，樓棟總計(jì)8棟，其中包括5棟高層住宅，1棟商務(wù)辦公，2棟獨(dú)立辦公、社區(qū)底商以及一所幼兒園。

置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目仍在辦理預(yù)售證，處于接受咨詢(xún)階段，“售價(jià)還沒(méi)定下來(lái)，但是畢竟在二環(huán)以?xún)?nèi)，應(yīng)該比21000元/平方米更高，等預(yù)售證下來(lái)，會(huì)提前通知客戶(hù)。”不過(guò)，由于年末人口流動(dòng)、購(gòu)房熱情等因素，開(kāi)盤(pán)時(shí)間大概率會(huì)定在春節(jié)之后。

此外，章丘區(qū)的中鐵錦悅名筑項(xiàng)目也是近期濟(jì)南咨詢(xún)榜前列的熱盤(pán)。

資料顯示，中鐵錦悅名筑項(xiàng)目位于章丘市實(shí)驗(yàn)中學(xué)北門(mén)對(duì)面，僅有一路之隔。項(xiàng)目占地面積65000平方米，建筑面積158700平方米，容積率1.70，綠化率30%，樓棟總數(shù)為21棟，總戶(hù)數(shù)為978戶(hù)。

走訪中，記者看到，該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心還在裝修，未投入使用，但是，置業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)在路邊迎接看房客戶(hù)，并引入其臨時(shí)搭建的彩鋼板房售樓處。售樓處內(nèi)部裝飾簡(jiǎn)單，空間比較狹窄，有兩組客戶(hù)正在咨詢(xún)。

據(jù)介紹，該項(xiàng)目還未獲批預(yù)售，售價(jià)預(yù)計(jì)在8800元/平方米~9200元/平方米之間。首期開(kāi)盤(pán)2棟樓，共88套房源。另外，項(xiàng)目已開(kāi)啟排號(hào)蓄客，“后期是要按排號(hào)順序選房，排號(hào)也不用交錢(qián)，只需要提供中國(guó)建設(shè)銀行2萬(wàn)元以上資產(chǎn)證明。”

當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員表示，“(2019)下半年以來(lái)，銷(xiāo)售行情不是很好，房?jī)r(jià)雖然降得不多，但是買(mǎi)房客戶(hù)也不像以前那么著急了。年底銷(xiāo)售人員需要沖業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商要回款，自然就會(huì)有人鉆空子，但是住建局發(fā)了通知，查得嚴(yán)，亂收費(fèi)的情況的確是少了。”

觀望氣氛加重

濟(jì)南市房協(xié)發(fā)布2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)系列數(shù)據(jù)顯示，2019年，濟(jì)南新建商品房銷(xiāo)售19.09萬(wàn)套，面積共計(jì)1517.31萬(wàn)平方米，同比下降0.61%。其中，商品住宅銷(xiāo)售8.04萬(wàn)套，銷(xiāo)售面積共計(jì)1008.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.14%，均價(jià)為13074.44元/平方米，同比增長(zhǎng)3.67%。截至2019年12月31日，濟(jì)南市新建商品房庫(kù)存量為51.88萬(wàn)套，面積3126.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.37%。其中住宅9.82萬(wàn)套，面積1325.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.17%。

濟(jì)南市區(qū)新建商品住宅可售存量約1100萬(wàn)平方米，面積去化周期13.7個(gè)月，套數(shù)去化周期12.7個(gè)月。從新建商品住宅可售存量來(lái)看，去化周期已處于合理區(qū)間。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年內(nèi)，濟(jì)南市整體商品房成交量趨于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，4月份成為一個(gè)拐點(diǎn)。均價(jià)在4月達(dá)到頂點(diǎn)，隨后平穩(wěn)下降，成交量也自4月之后，逐步下行。

從2019年初一直關(guān)注樓市變化的濟(jì)南市民李先生表示，年初房?jī)r(jià)經(jīng)歷漲幅，直到年中，許多新盤(pán)上市，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，房?jī)r(jià)也有回落，但是“仍然把不準(zhǔn)脈”，在看了多家項(xiàng)目之后，一直猶豫不決。

一名房地產(chǎn)中介稱(chēng)，由于2019年4月以后，濟(jì)南房?jī)r(jià)整體下滑，許多購(gòu)房者抱有“撿漏”心理，期望能出現(xiàn)低于市場(chǎng)價(jià)的房子。但是，面對(duì)房?jī)r(jià)下行，部分開(kāi)發(fā)商仍不愿下調(diào)價(jià)格，導(dǎo)致交易持續(xù)低迷。

而降價(jià)則成為購(gòu)房者持續(xù)觀望的重要因素。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w梳理，新東站片區(qū)的天鴻項(xiàng)目，由原價(jià)14000元/平方米，下調(diào)至11000元/平方米左右;雪山片區(qū)的國(guó)際城精裝房，由原價(jià)15000元/平方米，下調(diào)至12500元/平方米左右;張馬片區(qū)的精裝房、毛坯房由曾經(jīng)的15000元/平方米、13000元/平方米左右，后來(lái)分別下降到了12000元/平方米、11000元/平方米左右……

剛從售樓處出來(lái)的霍先生稱(chēng)，“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比之前確實(shí)降了，有些項(xiàng)目降得還不少，而且開(kāi)發(fā)商搞促銷(xiāo)優(yōu)惠力度也行，但降價(jià)之后房子質(zhì)量保證、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套這些可不能出問(wèn)題。”

專(zhuān)家分析稱(chēng)，2019年的濟(jì)南樓市，雖有起伏，但總體趨于平穩(wěn)。下半年以來(lái)，政策調(diào)控趨嚴(yán)，且有大量的新盤(pán)扎堆入市，加劇了開(kāi)發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，也加劇了購(gòu)房者的觀望情緒。因此，“金九銀十”以及年終沖刺促銷(xiāo)并沒(méi)有拉動(dòng)成交量回升，處于相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。