監(jiān)管高壓發(fā)酵 房地產(chǎn)信托融資渠道收窄4年來首現(xiàn)負(fù)增長

調(diào)控高壓下，房企融資渠道不斷收窄，信托渠道也不例外。

11月26日，中國信托業(yè)協(xié)會官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，截至2019年三季度末，信托行業(yè)投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，較第二季度環(huán)比減少5.05%。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，這是自2015年四季度以來，信托投向房地產(chǎn)的資金余額首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。

“這一切都源于今年5月發(fā)布的‘23號文’。”北京一位信托經(jīng)理林先生(化名)告訴時(shí)代周報(bào)記者，“今年5月，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展‘鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)’工作的通知》，整頓信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。7月，銀保監(jiān)會約談部分信托公司，要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。此后房地產(chǎn)信托資金規(guī)模被壓制。”

業(yè)務(wù)規(guī)模控制事實(shí)上對信托行業(yè)的影響并不大。“量少了，我們可以把價(jià)格提上來，所以對信托公司影響不大。”林先生表示。

但對于房企增壓明顯—信托資金供不應(yīng)求成為常態(tài)，信托機(jī)構(gòu)也開始篩選企業(yè)、利率水漲船高。“之前房地產(chǎn)信托的利率在10%左右，現(xiàn)在在12%─13%。”另一位全國信托經(jīng)理陳先生(化名)向時(shí)代周報(bào)記者透露，“另外，我們還會篩選項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)的房企和優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目才會投放信托資金。”

房地產(chǎn)信貸融資利率攀升

“銀保監(jiān)會的規(guī)?？刂埔?，信托公司必須嚴(yán)格控制自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資金規(guī)模，比如我只有40億元資金額度，但是有400億元的項(xiàng)目，就只能在項(xiàng)目中進(jìn)行選擇。”林先生說道，“現(xiàn)在信托公司掌握了話語權(quán)。”

信托公司掌握話語權(quán)的直接結(jié)果已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)信托融資利率開始攀升。但利率上升對于房企來說已經(jīng)算是比較好的結(jié)果了，畢竟， “百強(qiáng)外的中小房企根本拿不到信托資金。”北京另一位信托經(jīng)理蔡先生(化名)向時(shí)代周報(bào)記者直言。

這一切還要追溯到今年三四月那一輪地市“小陽春”。

今年年初，受政策調(diào)整預(yù)期，以及房企資金面寬松等因素影響，地市熱度攀升。資料顯示，僅4月26日一天，浙江和安徽兩省的三個(gè)城市土地總成交金額就達(dá)200多億元;江蘇蘇州在前四個(gè)月的四次集中推地中，有三次單次成交即達(dá)百億元。

隨著地市熱漲，監(jiān)管“大刀”也迅速落下。2019年5月，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(“23號文”)，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資。隨后7月消息傳出，銀保監(jiān)會約談部分信托公司，要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。

“各家公司收到的監(jiān)管要求不盡相同，有的要求‘自覺控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模’，有的要求‘三季末地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不得超過二季末’，甚至有個(gè)別公司要求‘全面暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)’。”有媒體報(bào)道詳細(xì)指出。

受政策影響，各信貸公司著手控制房地產(chǎn)信托規(guī)模，房企融資利率及難度攀升。“額度緊張的情況下，我們就會選企業(yè)，優(yōu)中選優(yōu)。選擇那些資質(zhì)較好的企業(yè)，和資質(zhì)較好的項(xiàng)目進(jìn)行資金投放。”陳先生表示。

“我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托融資的利率大概是14%。”蔡先生直言，“另外我們對企業(yè)也有一些要求，比如要求企業(yè)運(yùn)作健康、資產(chǎn)優(yōu)良、預(yù)期較好。一般百強(qiáng)以外的房企都不接了。”

信托縮量或影響房企拿地力度

“23號文”要求：不得向“四證”不全、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資。這是新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管的重點(diǎn)。

“信托資金一般會用來做開發(fā)貸款。”一位房企人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

實(shí)際上，以往這種操作較為常見。“監(jiān)管要求的自有資金額度很難達(dá)到。”林先生表示，“以PPP項(xiàng)目為例，PPP項(xiàng)目開發(fā)要求20%的自有資金，如果一個(gè)項(xiàng)目總投資為20億元，即要求地方政府有4億元的自有資金，但其實(shí)地方很少有這么多錢，所以就會選擇信托融資，信托再以1∶4的比例向其提供資金，這樣地方政府就只需要幾千萬元的項(xiàng)目自有資金。房地產(chǎn)項(xiàng)目也是一樣。”

但在降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿的背景下，該做法已經(jīng)受到嚴(yán)格監(jiān)管。

“目前銀保監(jiān)會處罰的信托公司多為向房地產(chǎn)企業(yè)提供前融業(yè)務(wù)的公司。”林先生指出。資料顯示，11月26日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布行政處罰信息：中誠信托有限責(zé)任公司因信托資金違規(guī)用于繳納或變相繳納土地出讓價(jià)款等原因，被責(zé)令改正，并罰款70萬元。

“也有一些投機(jī)操作。” 深圳另一位基金經(jīng)理?xiàng)钕壬?化名)告訴時(shí)代周報(bào)記者，“房企可以在拿地之前成立一家公司，獲得基金或者信托投放，然后再通過資金的騰挪將其用于實(shí)際拿地。但現(xiàn)在監(jiān)管從嚴(yán)，操作難度也比較大了。”

“未來房地產(chǎn)信托也不是不可以做，只是規(guī)模受到控制。要有額度，比如前期投放資金到期釋放額度之后才可以做。但這個(gè)額度能釋放多少，目前我們還不知道。”林先生表示。

某證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師賀先生(化名)則認(rèn)為，房地產(chǎn)信托資金余額規(guī)模將繼續(xù)下降。

“受制于監(jiān)管從嚴(yán)，以及近期信托資金成本升高、房企拿地趨于謹(jǐn)慎影響，未來房地產(chǎn)信托資金規(guī)模向上的可能性基本沒有。而根據(jù)近兩年數(shù)據(jù)分析來看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托資金規(guī)模將降至2.2萬億─2.5萬億元之間。”賀先生表示。

另外的擔(dān)憂也存在。東方證券今年7月份的一份研報(bào)指出，房地產(chǎn)信托融資主要發(fā)生在前期融資階段，其被收緊會直接抑制房企的拿地投資。

“目前房地產(chǎn)信托規(guī)?？s量還沒有超出我們的預(yù)期。我們?nèi)耘f保持‘受信托融資收緊影響，明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將被拉低1─3個(gè)百分點(diǎn)，降至個(gè)位數(shù)’的判斷。”賀先生認(rèn)為。